Финансовые изменения в конце прошлого года, когда рубль побил все рекорды своего падения, повлияли на всю ситуацию на рынке недвижимости
В условиях кризиса недвижимость сохраняет привлекательность для инвесторов как один из немногих вариантов сохранения средств.
Ян Саркисян, руководитель отдела элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»
Ипотечные ставки растут
Для всех участников рынка ипотеки 2015 год начался серьезным расслоением: ряд банков на время сместили фокус своей деятельности с ипотеки, а другие, напротив, укрепились в статусе лидеров ипотечного кредитования.
По информации, предоставленной банком-партнером ГК «Бизнес-Гарант» ВТБ24, по сравнению с летом прошлого года процентная ставка ипотечного кредитования сместилась с диапазона 12,45-13,35% до средней ставки в 14,5%. Однако в марте-апреле в банке ожидают новую ипотечную программу для новостроек с господдержкой и процентной ставкой в 13%.
Другой крупнейший партнер ГК «Бизнес-Гарант» в секторе кредитования, «Сбербанк», поднял процентную ставку в среднем на два пункта. Актуальная ставка по ипотеке теперь стартует с 14,5%.
Так как условия предоставления ипотечных кредитов большинства коммерческих банков не выдерживают конкуренции с «гигантами» рынка кредитования, налицо нарастание монополизации в сфере ипотеки.
Кризис и недвижимость
Кардинальное изменение ставки рефинансирования в конце года и ноябрьский вторник 2014 г., когда рубль побил все предыдущие рекорды своего падения, повлияли на всю ситуацию на рынке недвижимости.
Цены на недвижимость в рублях практически остались прежними, а это означает, что счастливые обладатели валюты по летнему курсу 2014 г. в конце 2014 – начале 2015 г. после обратной конвертации в заметно ослабленный рубль смогли приобрести дома, квартиры и офисы почти в два раза дешевле, что заметно оживило ситуацию на рынке.
Особенность сегодняшнего кризиса – в том, что в результате санкций отечественный фондовый рынок находится не в лучшем состоянии, и мы практически отрезаны от участия в западном фондовом рынке. Ситуация в банковском секторе также не отличается стабильностью, у потребителей растет некоторое недоверие к размещению денег на депозитах в банках на самых выгодных условиях в силу того, что все понимают нестабильность общей экономической ситуации банковской системы в целом. В этих условиях недвижимость сохраняет привлекательность для инвесторов как один из немногих варианов сохранения средств.
При этом денежная масса российских рублей растет, в среднем, на 10% в год (сейчас она составляет более 40 трлн рублей), это является одним из факторов монетарной инфляции, поэтому и цены на недвижимость растут и будут расти, а в реалиях новой политической ситуации (перемирие на Украине, возможная переспектива отмены санкций и рост цен на нефть) могут повлечь за собой укрепление рубля, и всем держателем валютных активов приобретение недвижимости в 2015 году будет уже не так выгодно: дисконт вместо 50% составит 15-20%, да и рублевая стоимость, как после кризиса 1998 года, будет постепенно расти.
Узок круг строителей
Строители полагают, что в 2015 году будет наблюдаться рост цен на строящуюся недвижимость – из-за удорожания металла, стройматериалов и возможного «роста» аппетитов чиновников. В итоге – цены на новостройки повысятся на 3-7%. Еще одна возможная и немаловажная причина повышения цен на первичном рынке – запуск в работу налога на недвижимость. В Налоговом кодексе указано, что новый сбор будут платить как владельцы квартир, так и застройщики. Так что следует ожидать включения этого налога в стоимость квадратных метров. Прогнозы о весеннем обвале цен на первичном и вторичном рынке, скорее, ошибочны по сути, и пациент скорее жив, чем мертв. Неопределенность, которая возникла в экономике России, уже повлияла на предпочтения заемщиков: повысился спрос на готовое вторичное жилье, в долгосрочные и сомнительные проекты на первичном рынке люди не вступают и вступать, по всей вероятности, не будут. Поэтому рынок строительства, скорее всего, вновь сконцентрируется вокруг крупных проверенных игроков – так же, как банковский рынок вокруг нескольких десятков крупных банков с большой долей государственного участия.
При этом можно говорить о некотором оживлении ситуации на рынке элитной недвижимости. Стоимость новых эксклюзивных дизайнерских ремонтов возросла в разы, так что, приобретая элитное жилье по «старым» ценам 2014 года, покупатели экономят не только время, потраченное на отделку и ремонт. Именно по этой причине кризис – прекрасный момент для решения жилищных проблем.
Антон Сластенин,
руководитель отдела кредитования ГК «Бизнес-Гарант»:
– Предсказуемо активизировалась первая пятерка банков, именно они сегодня предлагают максимально выгодные условия кредитования. Есть также банки, которые начали снижать ранее повысившиеся ставки лишь сейчас, впрочем, этот процесс не охватывает всех участников рынка. При этом заградительные процентные ставки, которые делают ипотеку неинтересной для большинства заемщиков, – все еще реальность.