В 2014 году в областной столице было введено в эксплуатацию 845 тысяч квадратных метров, большая часть которых – «долевая»
К 2011 году Самарская область была одним из регионов-лидеров по количеству проблемных объектов долевого строительства. Таковых в регионе насчитывалось 144. Однако за прошедшие годы ситуация изменилась в корне. Большинство объектов было передано новым добросовестным застройщикам. А 1 марта 2015 года право распоряжаться строительными участками перешло
к городским властям. Будут ли муниципальные власти предоставлять застройщикам компенсационные участки? Насколько возвращение
в муниципалитет права распоряжаться неразграниченными земельными участками будет способствовать развитию жилищного строительства
в областной столице? Адресовав эти и другие актуальные вопросы
о градостроительной политике новому главе администрации Самары Олегу Фурсову, «Первый» получил эксклюзивную информацию.
Оксана ТИХОМИРОВА
Бонусы под вопросом
Действующая с 1 марта новая статья Земельного кодекса РФ, которая регламентирует случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно, лишила субъекты Российской Федерации права устанавливать региональными законами случаи бесплатного предоставления таких земельных участков. Именно этот механизм мотивации инвесторов проблемных «долевок» стали применять, когда за решение проблемы обманутых дольщиков взялись областные власти. Предполагалось, что теперь городские власти должны будут разработать и утвердить механизм формирования и передачи застройщикам компенсационных участков.
Однако для привлечения инвесторов долевого строительства в Самаре городская администрация не будет использовать «старые» механизмы, ранее применявшиеся региональными властями. И не потому, что тому препятствует законодательство: чтобы они заработали на муниципальном уровне, потребовалось бы внести изменения всего в два областных закона и утвердить один нормативный муниципальный акт.
Так, для того чтобы муниципалитет мог, как ранее область, предоставлять «бонусные» земельные участки, нужно было бы внести соответствующие изменения в закон Самарской области «О земле» и в закон Самарской области «Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области». Плюс утвердить постановление администрации Самары «Об утверждении порядка списания задолженности по арендной плате, пеням, а также начисленных арендных платежей за использование земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, в городском округе Самара, предоставляемых для строительства», где была бы предусмотрена возможность компенсации затрат в связи с удовлетворением прав требований граждан – участников долевого строительства на территории Самары.
Но городские власти, учитывая высокую социально-экономическую значимость проблемы, решили пойти другим путем. По словам Олега Фурсова, в настоящее время администрация Самары очень внимательно изучает возможность продажи земельных участков под строительство через аукционы. «В этом случае за счет части вырученных средств мы сможем приобретать людям готовые квартиры. Возможно, такой путь будет выгоднее и эффективнее, чем предоставление компенсационных площадок», – говорит глава. Новый подход сократит и сроки предоставления жилья, уверен он.
Напомним, правительством Самарской области для решения проблемы обманутых дольщиков, кроме выделения «бонусных» земельных участков, которые теперь под вопросом, использовались и другие инструменты мотивации застройщиков: списание задолженностей по арендной плате и субсидии в целях возмещения расходов на уплату процентов по кредитам и в целях возмещения затрат на строительство многоквартирных домов в части расходов на коммунальную инфраструктуру. Этот механизм остался неизменным и продолжает действовать, в соответствии с подпрограммой «Оказание государственной поддержки гражданам – участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков» до 2016 года» в рамках государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года.
Так что добросовестные застройщики не потеряют мотивации «расшивать» городские проблемные объекты. Из существующих сегодня в целом по области 15 проблемных объектов 12 – увы, самарские. Городские власти хорошо понимают, что теперь ответственность за обеспечение компенсационных мероприятий для новых застройщиков ложится на них, поэтому уделяют теме особое внимание и жестко контролируют исполнение всех необходимых процедур, в т.ч. и решений межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области.
Долевое – в тренде
Ни для кого, наверное, не секрет, что в Самаре строительство жилых домов осуществляется, в основном, за счет участников долевого строительства физических лиц – коллективных инвесторов. Этот инструмент приобретения жилья при всех рисках рынка, очевидных и неявных, тем не менее до сих пор – один из самых популярных в силу своей экономической и социальной доступности. Так, в 2014 году из введенных в эксплуатацию 845 096 кв. м общей площади жилья 663440 кв. м жилья было введено в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств участников долевого строительства. Из них: 43 объекта многоэтажного строительства общей площадью 521038,5 кв. м; 7 объектов (46 домов) –
малоэтажного строительства общей площадью 142401,5 кв. м.
Еще несколько говорящих цифр. В 2015 году выдано 36 разрешений на строительство объектов капитального строительства жилого назначения общей площадью 239 тыс. кв. м. Для сравнения: за аналогичный период 2014 года было выдано 33 разрешения на строительство объектов общей площадью 134 тыс. кв. м.
Анализ ситуации позволяет городскому департаменту строительства и архитектуры сделать прогноз по объему ввода жилья в многоквартирных домах, строящихся с привлечением долевых средств в 2015 году: это 738 755,53 кв. м. Из них: 65 объектов многоэтажного жилищного строительства общей площадью 670,43 тыс. кв. м, в том числе 10 объектов, вводимых на основании решений суда, общей площадью 39,5 тыс. кв. м; 4 объекта (20 домов) малоэтажного строительства общей площадью 68,32 тыс. кв. м.
Жилье для самарской семьи
1 июня стартовала продажа квартир в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи». Первыми участниками стала именно самарская семья – Майоровых. Они приобрели двухкомнатную квартиру в проекте «СОФЖИзнь на юге Самары – 12 квартал». Жилье в рамках программы реализуется на льготных условиях – с чистовой отделкой по цене не более 35 тысяч руб-лей за квадратный метр. Приобрести его можно как за наличный расчет, так и с использованием ипотеки по ставке 10,9% годовых. Кстати, министерство строительства Самарской области как уполномоченный орган по реализации на территории Самарской области федеральной программы «Жилье для российской семьи» будет в особом режиме контролировать застройщиков, привлекающих на этапе строительства своих домов денежные средства граждан – участников программы, в части обеспечения надлежащего страхования их гражданской ответственности.
Какая роль здесь отводится муниципалитету? Достаточно серьезная. Так, департамент управления имуществом Самары является уполномоченным органом по приему и регистрации заявлений граждан для участия в программе. То есть муниципалитеты принимают решение о включении граждан в число участников. Функции уполномоченного на ведение сводного реестра граждан, желающих участвовать в программе, переданы СОФЖИ. Фонд выступает консолидатором информации и посредником между муниципалитетами и застройщиками – участниками программы.
Благодаря этой федеральной программе новое жилье эконом-класса появится на юге и на севере Самары. Это проект «Самарское Заречье» (застройщик СОФЖИ, Железнодорожный район, объем – 250,02 тыс. кв. м., срок окончания строительства 2017 г.) и проект «Новая Самара» (застройщик ООО «Финстрой», Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал 1, объем – 50,0 тыс. кв. м).
Открыто, прозрачно, понятно
Показательно, что по инициативе главы администрации Самары Олега Фурсова возобновилась работа Градостроительного совета. Теперь его состав расширен: кроме архитекторов и представителей властных государственных и муниципальных структур, в него вошли руководители крупнейших строительных компаний Самары. Зачем?
«За последние 20 лет в развитии города накопилось много проблем, – пояснил «Первому» Олег Фурсов. – В Самаре сейчас преобладает точечная застройка, и город развивается в границах тех красных линий, которые были утверждены десятилетия назад. Объекты строятся без достаточного количества парковочных мест, не развивается транспортная инфраструктура. Эти проблемы должны обсуждаться. Необходимо видеть перспективы их решения со всех возможных точек зрения. В связи с этим и была возобновлена деятельность Градостроительного совета. Понятно, что за один год все вопросы мы не сможем решить, но определиться концептуально, создать видение того, как город должен развиваться, мы обязаны уже сейчас».
С главой администрации трудно не согласиться: город – это пространство, где сталкиваются многие интересы, и городские власти, реализуя принципы самоуправления, призваны находить компромисс между запросами бизнеса и горожан. Да и мнение строителей-практиков дорогого стоит. Строители, в свою очередь, выражают откровенную радость от возможности таким образом влиять на власть и надеются, что открытый, понятный и прозрачный механизм принятия решений в области градостроительства будет действовать и впредь.
Кроме рассмотрения конкретных проектов, членам совета доверена подготовка предложений по определению приоритетов и направлений муниципальной градостроительной политики, совершенствованию нормативно-правовой базы, разработка рекомендаций по широкому кругу градостроительных проблем, методов сохранения историко-культурного наследия, содействие развитию и стимулированию строительного рынка Самары, оказание содействия в подготовке кадров и многое другое. По каждому из направлений работы совета создаются рабочие группы, которые будут готовить предложения и выносить их на общее обсуждение.
Николай Меркушкин,
губернатор Самарской области:
— Правительство активно участвует в процессе усиления темпов жилищного строительства. Мы работаем и над вхождением в федеральные программы, что позволит обеспечить серьезный объем госзаказа. Мы вошли в числе регионов, на базе которых будет реализовываться пилотный проект программы «Доступное жилье для российской семьи». В рамках проекта должно быть построено около миллиона квадратных метров жилья и должны быть получены госсубсидии на развитие коммунальных сетей в размере 3,5 миллиарда рублей. А есть еще строительство жилья для ветеранов, для молодых семей и так далее. С другой стороны, мы, конечно, будем поддерживать частные проекты, связанные с массовой комплексной застройкой, прежде всего, в части обеспечения таких строек социальной инфраструктурой, спортивными сооружениями, качественными дорогами. Т.е. мы сейчас идем по пути, который обозначен в утвержденной правительством новой концепции жилищной политики: мы развиваем рынок эконом-жилья.
Я не могу сказать, что мне все нравится – частные проекты зачастую не учитывают многих социальных аспектов. Но уже многое изменилось, теперь сами застройщики осознают, что их проекты без инфраструктуры, без транспортной составляющей имеют серьезные риски. И они идут к нам, чтобы иметь возможность дать людям лучшую среду для проживания. Вы видели, что на совещании под председательством Владимира Владимировича Путина в Самаре вопросы финансирования инфраструктуры поднимались. Это важно и показывает, что сознание людей меняется. Вторая часть работы – это развитие социальной среды в строящихся жилых кварталах, либо уже построенных – от зеленых зон и насаждений до спортсооружений. Мы начали радикально изменять подход к этому вопросу сразу с 2012 года в разных проявлениях. Зачастую то, что мы требовали от властей города, от подрядчиков, вызывало у них вопросы. Сейчас все привыкли и к тому, что есть не просто дороги, но и тротуарные дорожки вдоль них, что любая общественная зона должна содержать спортплощадку и т.д. В ближайшие годы эти изменения станут еще более заметными. (Источник: www.samregion.ru)
Олег Фурсов,
глава администрации Самары:
— В настоящее время администрация Самары очень внимательно изучает возможность продажи земельных участков под строительство через аукционы. В этом случае за счет части вырученных средств мы сможем приобретать людям готовые квартиры. Возможно, такой путь будет выгоднее и эффективнее, чем предоставление компенсационных площадок. Новый подход сократит и сроки предоставления жилья.
В ближайшее время ряд площадок будет выставлен на аукцион, и мы оценим интерес строительных компаний к такому формату работы. Конечно, она должна иметь законные основания, поэтому необходимо разработать нормативно-правовой акт, позволяющий оказывать помощь обманутым дольщикам напрямую из городского бюджета.
