Будущее ЖКХ за небольшими управляющими компаниями
Весной текущего года Общественная палата Самары совместно с городской администрацией впервые составили рейтинг работающих в столице региона управляющих компаний. Оказалось, что самарцы довольны хозяйственной деятельностью лишь семи УК, каждая из которых обслуживает небольшое количество жилых домов. В числе лидеров отрасли — управляющая компания «Атлант», директор которой Владислав Мишин рассказал «Первому», почему компаниям, работающим в сфере ЖКХ, так трудно завоевать доверие населения.
Евгения БУСЛАЕВА
— Владислав Александрович, с чем, на ваш взгляд, связано то, что самарцы считают удовлетворительной работу лишь немногих небольших управляющих компаний?
— Уверен, что за маленькими управляющими компаниями будущее жилищно-коммунального хозяйства. Чтобы действовать эффективно, на мой взгляд, УК должна обслуживать не больше 30 многоквартирных домов. Когда жилой фонд становится шире, то либо не все услуги оказываются в полном объеме, либо приходится увеличивать штат сотрудников, что при проведении всех ЖКУ должным образом, скорее всего, приведет к убыточности компании. В настоящее время 80% рынка жилищно-коммунальных услуг контролируется крупными компаниями, обслуживающими более тысячи домов каждая. И практически весь негатив, который есть у населения относительно ЖКХ, сложился благодаря деятельности таких «монополистов». Услуги они оказывают далеко не в полном объеме и не прикладывают никаких усилий к тому, чтобы жильцы платили меньше за тепло, электроэнергию, горячую воду и так далее. Действовать по тем же принципам, что в 90-х годах, когда деньги за услуги собирались, но ничего не делалось, получается только до определенного момента. Горожане сейчас стали намного активнее и инициативнее, чем еще каких-то три-четыре года назад. На общие собрания приходят до 80-90% жителей каждого дома. И будучи недовольными обслуживанием той или иной компании, они могут и собраться и принять решение о переходе в другую компанию. Хотя осуществить это по-прежнему сложно.
— Жилой фонд компании «Атлант» растет за счет таких переходов?
— Наша компания работает на рынке жилищно-коммунальных услуг четыре года. Начинали с обслуживания одного нового многоквартирного дома, переданного нам застройщиком. Только когда четко поставили систему работы на одном объекте, приняли решение о дальнейшем расширении жилищного фонда. К концу августа он будет составлять 10-12 домов. Их жильцы сами обратились к нам с просьбой о переводе из-под управления крупными компаниями.
— Как необходимо УК строить свою работу, чтобы горожане обращались к ней с подобными просьбами?
— Действовать в полном соответствии с федеральным законодательством, выполняя весь предписанный объем работ в интересах жильцов. «Атлант», например, обслуживая свой первый дом на улице Бобруйской, сосредоточился на энергосбережении. Мы ввели в эксплуатацию тепловой узел и отладили автоматику. В результате через год у жильцов этого дома квартплата уменьшилась на 35% — это очень существенная экономия. В ближайшее время сумма в квитанциях еще снизится, так как нам удалось напрямую заключить договор с производителем светодиодных ламп, которые мы будем устанавливать в местах общего пользования. В дальнейшем мы планируем работать по национальным стандартам управления недвижимостью, которые в настоящее время в качестве пилотного проекта отлаживаются в Калининградской области.
— Вы упомянули о сложностях перевода домов на обслуживание из одной компании в другую. Эта процедура по-прежнему остается неотрегулированной?
— Считаю, что в этом вопросе ненадлежащим образом выполняет свои контролирующие и регулирующие функции жилищная инспекция. В результате до сих пор нередко возникают такие ситуации, когда жильцы проводят собрания и принимают решение о смене управляющей компании, а счета по-прежнему продолжают поступать и от прежней УК. У нас такая ситуация возникла с домом 51 на улице Ерошевского. Жильцы на собрании в ноябре прошлого года приняли решение обслуживаться в «Атланте». И до сих пор они получают квитанции от предыдущей компании. Жилищная инспекция, вместо того, чтобы после получения протокола общего собрания блокировать дом в электронном ЖКХ до заключения договоров новой компанией с ресурсоснабжающими организациями, советует нам обращаться в суд. И «ресурсники», несмотря на то, что в соответствии с законом для перезаключения договора достаточно протокола общего собрания, требуют еще и документально подтвержденного расторжения отношений со старой УК. Вот и получается, что пока без малого год мы пытаемся урегулировать юридически эту ситуацию, полностью обслуживаем дом, не оставляя жителей на произвол судьбы, а квитанций им не выставляем.
— О сложных взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями говорят практически все УК…
— Сложность не только в том, что компании, поставляющие в наши дома воду, газ, тепло, не интересуют причины неплатежей жильцов. «Ресурсники» не хотят решать проблемы по поставке услуг надлежащего качества. Например, не решается проблема однотрубной системы горячего водоснабжения в летний период, из-за которой вода необходимой температуры в 55 градусов поступает к потребителю далеко не через две положенные минуты. Воду приходится сливать, а платить как за горячую – в два раза больше.
— Как вы считаете, повысится ли доверие горожан к работающим в отрасли компаниям после того, как все большие обороты будет набирать программа капитального ремонта?
— Не уверен. Эта программа, несмотря на то, что квитанции о перечислениях в фонд капитального ремонта уже поступают всем, требует значительной доработки. Например, по срокам и направлениям капитальных работ. По каким причинам в одном из домов, который обслуживает наша компания, решено в 2022 году ремонтировать крышу? Кто и как предугадал, что через семь лет потребуется именно такой ремонт? Никто ни с УК, ни с жильцами не советовался, никаких замеров на объекте не вел. При этом элементарная математика показывает, что сегодня перекладка кровли обойдется в сумму около трех миллионов рублей. С учетом инфляции эта сумма через семь лет будет чуть больше, но все же не 6,5 млн, которые поступят на счет фонда капитального ремонта к 2022 году от жильцов этого дома.
Другой дом – №51 на улице Ерошевского – уже находится на капитальном ремонте. Но реконструируются почему-то инженерные сети, а не разрушенный фундамент, ремонт которого запланирован только через 25 лет. К логическим доводам управляющей компании, что новые трубы быстро придут в негодность в доме с «плывущим» фундаментом, никто не прислушивается. А жильцам, которым с трудом удается дозвониться в Фонд капитального ремонта, рекомендуют почитать соответствующий закон.
— Какой вы видите выход из сложившейся ситуации?
— На мой взгляд, разумно было бы открывать на каждый объект отдельный субсчет, за средствами на котором следили бы сами жильцы в лице совета дома.
Когда жильцы сами себе деньги собирают на депозит, он еще и процентами пополняется. А какая-то государственная структура могла бы в виде отчета получать информацию о состоянии этого субсчета. Виды же капитальных работ, как и в национальных стандартах по текущему ремонту, тоже было бы логично определять управляющей компании совместно с жильцами и специалистами строительной отрасли.
