Стратегия крупнейшего в стране банка – поддержание и постепенное наращивание объемов кредитного портфеля в сфере недвижимости
Несмотря на непростую ситуацию, строительный рынок – одно из ключевых направлений работы для банков. Именно поэтому сегодня Сбербанк активно работает во всех сегментах кредитования недвижимости: финансирование строительства жилой и коммерческой недвижимости, контрактное кредитование, предоставление гарантий.
Сергей ГВОЗДЕВ
Лучше меньше, да больше
Тенденция последних лет – постепенное насыщение отечественного рынка коммерческой недвижимости. Уже сейчас очевидно, что для успешной отдачи вложений построить просто хороший торговый или офисный центр уже недостаточно. Необходимо прорабатывать другие, зачастую имеющие малое отношение к строительству, аспекты, а это неминуемо ведет к удорожанию проекта. Поэтому основным строительным драйвером на ближайшие годы становится строительство жилой недвижимости, прежде всего эконом- и бизнес-классов, а также контрактная деятельность.
Рынок недвижимости сегодня двигают две основные причины: желание улучшить свои жилищные условия и сохраняющийся еще инвестиционный интерес, когда население рассматривает покупку квартиры как альтернативу банковским депозитам. Сейчас уровень обеспеченности жильем в нашей стране достаточно низок: порядка 23,4 кв. м на человека. Даже для того, чтобы достичь минимального среднего показателя для стран Восточной Европы (примерно 30 кв. м на человека), отечественной отрасли необходимо построить почти миллиард квадратных метров жилья! И это при том, что за прошлый год в стране было введено всего 80 млн кв. м.
Исходя из этих двух тенденций, а также из-за общего снижения доходов, основной объем спроса смещается в сторону бюджетных предложений: одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади, бюджетная отделка и т.д. Вслед за изменением в спросе большинство застройщиков быстро адаптируют и свои проекты. Наметившаяся связка спроса и предложения положительно сказывается на рынке недвижимости: недостроенных объектов становится меньше, квартиры продаются быстрее, чем два-три года назад.
Отношения на опыте и доверии
В ситуации, когда собственных средств у застройщиков недостаточно, а спрос довольно высок, главная задача Сбербанка – предложить клиентам услуги, максимально отвечающие их потребностям.
Одно из ключевых предложений – финансирование затрат по строительству объектов недвижимости, при котором банк выделяет застройщику до 60% от стоимости затрат от бюджета на срок до пяти лет.
Банк гибко подходит к рассмотрению заявок застройщиков и готов предложить ряд новых кредитных продуктов. Прежде всего, это выдача кредита под залог готовых квартир и нежилых помещений в объектах жилой недвижимости сроком до пяти лет. Данный продукт позволит собственнику объектов получить единовременно денежные средства и направить их на дальнейшее развитие бизнеса, в том числе на формирование собственного участия в других проектах. Источником погашения в данном случае будут служить средства от продажи заложенных объектов.
У крупных застройщиков, уже реализующих строительные проекты совместно с банком, может возникнуть потребность в приобретении новых земельных участков для дальнейшей реализации жилищных проектов. При этом отвлекать денежные средства из бизнеса не всегда возможно: под угрозой окажутся строящиеся объекты. Для таких потребностей застройщиков банк готов предложить бридж-кредитование, т.е. кредит, источником погашения которого выступают средства от реализации площадей в проектах, финансируемых банком.
Одним из «узких» мест при обращении за кредитом у застройщиков является размер собственных средств, необходимых к вложению до начала финансирования банком. Стандартное условие банка – 25% от стоимости проекта. У банка есть возможность снизить долю участия заемщика до 15%, рассмотрев вариант предоставления комплиментарного кредита для финансирования недостающей доли собственных средств. Данный кредит будет несколько дороже стандартного кредитования, но позволит привлечь кредитные средства на более ранних сроках строительства объектов жилой недвижимости.
В настоящее время активно развивается строительство таких социальных объектов, как детские сады, школы, ФОК, как являющихся частью новых микрорайонов, так и возводимых как отдельные объекты. В связи с этим все чаще становятся востребованными услуги по предоставлению различного вида гарантийных обязательств. Банк активно предоставляет гарантии (как тендерные, так и исполнения обязательств по контрактам на строительство вышеуказанных объектов). Банк готов предложить «комплексный» подход к финансированию таких контрактов: выдача тендерной гарантии, гарантии исполнения обязательств и непосредственно кредитование затрат на строительство.
Изменения в строительстве есть, и они позитивные. Вместо точечной застройки все чаще появляются целые кварталы, а порой и пригороды. Вместо нагрузки на имеющуюся инфраструктуру – новые поликлиники, школы, детские сады, причем построенные даже на средства застройщика. Это означает, что строительный рынок постепенно преодолевает кризисные явления и выходит на новый этап развития.
В 2016 году при финансовой поддержке Поволжского банка ПАО Сбербанк было введено в строй 99,3 тысячи кв. м жилья. В настоящее время банк участвует в финансировании строительства 247 тысяч кв. м жилья. Кроме того, в прошлом году при участии банка был построен и запущен торговый центр площадью 267 тысяч кв. м.
Сергей Тютин, заместитель председателя Поволжского банка ПАО Сбербанк:
— Мы видим большой потенциал в развитии рынка недвижимости, и это касается как крупных застройщиков, работающих в нескольких регионах, так и небольших компаний. Разумеется, при отборе проектов для финансирования мы тщательно проверяем не только самого застройщика, историю его работы, но и анализируем будущую успешность проекта. Прежде всего , это позиционирование объекта (эконом-, комфорт- или бизнес-класс), транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой и многие другие параметры. Профинансированные банком объекты автоматически становятся аккредитованными по программам ипотечного кредитования. А это означает, что у дольщика появляется возможность приобрести ипотеку у надежного банка в надежном доме и по привлекательной процентной ставке.