За семь лет с его помощью обрели свой дом 100 тысяч человек
Когда Владимир Кошелев только задумывал свой «Кошелев-проект» –
Крутые Ключи – это была просто инициатива одного частного инвестора. Планировал ли он такие объемы строительства или рынок счастливым образом пошел ему навстречу – случилось так, как случилось. Но факт остается фактом: с советских времен такие объемы жилищной застройки в стране не велись
в принципе, а в Самаре тем более. А теперь на въезде в город рядом
с культовым магазином IKEA вырос новый район.
Алевтина ЛУКЬЯНОВА, Валерий АФАНАСЬЕВ (фото)
Строить много, продавать дешево
— У вас в свое время была возможность напрямую общаться с президентом РФ В.В.Путиным. Какие темы вы выносили на обсуждение с главой государства?
— Президент очень внимательно относится к идеям, которые высказывают представители бизнеса. Дельные предложения глубоко прорабатываются экономическим блоком администрации президента, формируются поручения правительству страны, профильным министерствам, ведомствам.
На встрече с Владимиром Владимировичем мы говорили о снижении ипотечной ставки для проектов комплексного освоения территорий, работающих в сегменте доступного жилья.
Для нас это принципиальный момент. Мы, пожалуй, одними из первых в стране решили строить много и много продавать по доступной цене. Это суть нашей экономической модели: невысокая наценка за квадратный метр при больших объемах ввода и продаж. Реализовать такую модель можно только при комплексном освоении больших территорий, создавая новые городские пространства. Поэтому на встречи с президентом РФ, на уровень правительства мы выносим темы именно такого комплексного освоения территорий. Для развития страны очень важно, чтобы потребность граждан в собственном жилье, в крыше над головой была решена. Реализуемые в стране проекты комплексного освоения территорий показали, что от проклятого «квартирного вопроса» можно избавиться в достаточно сжатые сроки.
Но для того чтобы разогнавшийся в последние годы строительный локомотив наращивал скорость, нужна доступная ипотека. Ведь мы строим для особой части населения России – для нарождающегося среднего класса. Наши покупатели – активный слой общества: молодые врачи, учителя, инженеры, начинающие предприниматели… Они ведь – люди небогатые и, как правило, это их первая самостоятельно приобретаемая квартира. Соответственно, и ипотечная ставка должна быть разумной – 3-5% годовых.
— Как бы вы определили экономическую ситуацию, в которой мы сейчас находимся в целом и в стро-ительной отрасли в частности?
— Ситуация, на мой взгляд, нормальная, рабочая. Есть живой, отзывчивый на хороший продукт рынок, есть покупатели. Постепенно общие усилия по оптимизации ипотечных ставок начинают давать нужные результаты. Банки снижают ставки, ипотека становится более доступной. Да и в целом банки поворачиваются лицом к потребителю. Помните, ведь недавно, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, людям нужно было пройти буквально круги ада. Прошло совсем немного времени, и стало существенно проще купить квартиру в ипотеку. Имея при себе буквально пару документов.
— А когда у вас был самый пик продаж?
— Самый пик пришелся на 2012-2013 годы. «Кошелев-проект» существует уже почти 10 лет. Задумал я его в 2009 году, а стартовали мы в 2010 году – начали строить и продавать квартиры. Тогда был самый настоящий потребительский голод, доступного жилья просто не было.
Волна кризиса
— Получается, старт проекта пришелся аккурат в разгар кризиса?
— Да. В Америке рынок обвалился в 2008 году, до нас эта волна докатилась год спустя. Если помните, стро-ительство тогда практически встало. Да и не только строительство: замер вторичный рынок, закрывались риелторские агентства, даже самые крупные.
Но, когда мы начинали, помимо кризиса у нас была еще и другая проблема – Самарская область оказалась лидером по количеству обманутых дольщиков в стране. Цифру тогда озвучивали чудовищную: 20 с лишним тысяч человек.
Вот из такой ситуации все вместе и выбирались к сегодняшним показателям. Как сказал президент в послании Федеральному Собранию, общий ввод жилья в стране уже превысил доперестроечные, советские показатели.
Кстати, если уж вы спрашиваете о президенте, он в каком-то смысле благословил наш проект еще в самом его начале. Была прямая линия между Самарой и Новым Ступино, где Владимир Владимирович проводил совещание по малоэтажному строительству. Мы как раз ввели первую очередь из 1680 квартир – ударно, за полгода. Ну и отчитались, рассказали президенту про проект. И он нас тогда поддержал, прямую линию транслировали на всю страну. Буквально на следующий день от губернаторов и областных правительств посыпались предложения прий-ти и строить в их регионах.
— А с обманутыми дольщиками мы справились?
— Ситуация, конечно, выправляется. Для этого огромную работу проделал наш губернатор Николай Иванович Меркушкин. Реализуется целая региональная программа. Подавляющее большинство пострадавших получили свои квартиры. Остаются без жилья еще 2300 человек, над тем, чтобы оправдать и их ожидания, мы сейчас активно работаем.
Недавно в Самарской губернской думе проходили парламентские слушания на эту тему. В ходе этих слушаний я предложил внести в программу небольшое, но, на мой взгляд, существенное дополнение. Мы проанализировали проекты, в которых оказались повторные истории с обманом (застройщикам выделили земельные участки, но они снова не выполнили обязательств перед дольщиками) и выявили, что главный сбой происходит на уровне муниципалитетов, где застройщикам выделялись площадки.
Очевидно, что нужна персональная ответственность главы муниципалитета за решение проблемы обманутых дольщиков. Надо прямо ввести этот показатель в набор ключевых параметров, по которому и губернатор, и депутаты разных уровней оценивают эффективность работы наших сити-менеджеров. Работают они у нас по найму. Не справился с ключевым параметром, подвел людей – отправился на рынок труда искать работу. При таком подходе руководители городских администраций будут относиться к реализации программы по обманутым дольщикам со всей серьезностью и ответственностью. Всю подноготную застройщика, с которым заключается договор, досконально изучат. Разумеется, и определенные полномочия у глав должны появиться: по каждому объекту они сами будут составлять и формировать дорожную карту, защищать ее на межведомственной комиссии и строго следить за ее исполнением.
Абсолютно понятные задачи
— Вы — член президиума генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель совета саморегулируемой организации «Строители Поволжья». Депутат губернской думы, председатель комитета по стро-ительству регионального парламента. Какие задачи сегодня перед собой ставите как политик, общественный деятель?
— Задачи абсолютно понятные: снятие административных барьеров, улучшение законодательства в области строительства, чтобы упростить деятельность. Уже есть определенные достижения в этом плане. Например, мы проработали региональное законодательство и отменили требования о разрешении на строительство магистральных сетей, что многократно упростило процедуру. Теперь можно строить магистральные сети (водопровод, канализацию, электроснабжение) уже в момент получения акта о выдаче земельного участка, не дожидаясь разрешения непосредственно на строительство жилья. Это ускоряет процесс строительства в разы, а значит люди смогут быстрее получить свои квартиры. И, конечно, это способствует успешному исполнению поручений президента РФ В.В.Путина и губернатора Самарской области Н.И.Меркушкина по исполнению программы обеспечения населения страны доступным жильем.
Идет много и просто плановой работы. Например, в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации сейчас идут консультации с экспертами и девелоперами по поводу закона, который регулирует работу компенсационного фонда долевого строительства. Первое совещание 28 июля провел Михаил Александрович Мень (министр строительства и ЖКХ РФ. – Прим. ред.).
Фонд долевого строительства создан по поручению президента. Это важный инструмент, при помощи которого государство снижает риски для покупателей жилья по договорам долевого участия. Аналогичный инструмент работает в банковском секторе – это «Агентство по страхованию вкладов». Средства фонда сформируются за счет отчисления застройщиками 1,2% от каждого договора долевого участия. Приблизительно оценивается, что фонд сможет привлекать до 50 млрд рублей в год. Обсуждаем в министерстве оптимальные параметры работы фонда, готовим свои предложения.
— Вернемся к бизнесу. Будете ли продолжать стратегию развития корпорации, связанную с масштабированием бизнеса в других регионах?
— Разумеется. Сегодня мы работаем в Самаре, Уль-яновске, Саранске, Калуге. В этом году начинаем ре-ализацию очень интересного для нас проекта в городе Сергиев Посад Московской области. Сейчас заканчиваем проектные мероприятия и осенью планируем уже начать работы непосредственно на площадке. На мой взгляд, это по-своему уникальный проект, я бы даже сказал, новый подход в развитии малоэтажной застройки.
Начнем с того, что расположен он в знаковом месте, в непосредственной близости от Троице-Сергиевой Лавры, буквально в пешей доступности. Перед нами стояла задача – создать продукт, который по своей стилистике, своей атмосфере будет совпадать со старинным русским городом, гармонировать с эстетикой Золотого Кольца России.
Нашим партнером выступило архитектурное бюро SPEECH, которое возглавляет, пожалуй, самый известный за пределами России российский архитектор Сергей Чобан. В его портфолио десятки реализованных проектов в Европе и России – высококлассных проектов.
В новом районе Сергиева Посада, по замыслу архитекторов, нет прямых улиц, есть свой храм, центральная рыночная площадь, белые двух- и трехэтажные дома со скатными крышами. Все как в старом русском городе. Стержнем, который держит композицию городу, будет дорога от нового храма к Троице-Сергиевой Лавре. Проще говоря, мы построим в Сергиевом Посаде очень красивый, белокаменный русский город.
— А что в Самаре? Расскажите о перспективах развития Крутых Ключей, о проекте расширения строительства в сторону Петра Дубрава. Как он развивается? Каковы временные рамки проекта?
— Уточню: о перспективах всего «Кошелев-проекта». В Крутых Ключах строительство уже завершено – с 1-й по 14-ю очереди. Сейчас работаем в Волжском районе. Весь наш проект (14 тысяч гектаров) рассчитан на 350 тысяч жителей, порядка 5 млн квадратных метров застройки плюс огромное количество социальных объектов (детские сады, школы, поликлиники, МФЦ, пожарная часть, полицейские участки, спортивные площадки).
— 350 тысяч жителей – население города Тамбова…
— Да, или Калуги – нам она ближе, поскольку строим и там. Кстати, в городах Самаре и Калуге корпорацией «Кошелев» построены две самые большие в стране школы. И сейчас строим еще две такие же. Вообще, школа в Крутых Ключах была первой школой, построенной в Самарской области за последние двадцать пять лет, как и новый детский сад, тоже самый большой в стране, был первым за последние четверть века. Со времен Советского Союза в Самаре ни новых детских садов, ни школ просто не строили.
— Как возник феномен под названием «государственно-частное партнерство»? Получается, что, занимаясь строительством и развитием социальной инфраструктуры в рамках этого большого поселения, вы неким образом берете на себя функции государства, а не частного предпринимателя?
— Не совсем так. Просто мы во всем были первооткрывателями. Я приходил в соответствующие властные структуры и говорил, что у нас появились новые улицы и надо бы утвердить их названия. На меня смотрели с недоумением: все, что на тот момент могло случиться, – переименование уже имеющихся улиц. А новые-то откуда? Надо было привыкнуть к новой реальности, к тому, что город разрастается, идет переезд людей в районы, которые они считают лучшими и более удобными для жизни.
И в этих новых городских пространствах должны появиться полицейские участки, пожарные части, поликлиники, школы, детские сады, МФЦ. Понятно, что мы готовы построить здания, найти помещения, но мы – строители, а не учителя, пожарные и полицейские. И очень здорово, что между строителями и властью выстроилось то самое партнерство, о котором вы говорите. И мы (я имею в виду Самару и конкретно Крутые Ключи) были в этом деле первыми в стране. И можно смело говорить о том, что наработан опыт, который применяется и в Самаре, и в других регионах страны.
Вообще, «Кошелев-проект» в тех или иных формах тиражируется по всей стране. Эта форма и была придумана как модельная застройка. К нам многие приезжали, чтобы посмотреть, как мы работаем, чему-то поучиться, перенять. И один из аспектов – как раз принципы сотрудничества бизнеса и государства.
Сегодня возникла потребность в стандартизации. Поэтому на уровне экспертного сообщества, в комитете по строительству «Деловой России», совместно со специалистами Минстроя РФ мы разрабатываем инструменты, которые позволят документально отрегулировать вза-имоотношения между девелоперами, которые ведут проекты комплексного освоения территорий, и региональными, муниципальными властями.
— Вы собираетесь строить высотные дома или коттеджи с бассейнами для богатых людей?
— Коттеджи с бассейнами мы уже строим, но не для очень богатых людей. Хотя у нас в стратегии развития бизнеса есть два сегмента: доступное жилье высокого качества (наши коттеджи как раз попадают в этот диапазон) и второй сегмент, который относится к классу «премиум».
— И когда собираетесь строить высотные дома?
— В этом году. Опыт у нас есть. История корпорации «Кошелев» как раз и начиналась со строительства высоток. Квартальная застройка по ул. Кирова и ул. Ставропольской, по ул. Нагорной, Стара-Загоры и ул. Димитрова выполнена нами. Это дома в десять-шестнадцать этажей. Проект малоэтажной многоквартирной застройки родился намного позже. В своей работе мы ориентируемся на потребности покупателя. А сегодня к нам приходят разные покупатели: кто-то хочет малоэтажку, другой – индивидуальный дом, а кто-то – высотку… Поэтому все эти продукты в нашем предложении присутствуют.
— Много говорят о том, что районы Крутые Ключи и Кошелев-парк в скором времени образуют новый, 10-й район Самары. В чем суть этой инициативы?
— Появление новых городских районов – на мой взгляд, неизбежное следствие реализации проектов комплексного освоения территорий. Сегодня мы создаем масштабные новые городские пространства. Как это происходило в Советском Союзе, когда Самара (тогда Куйбышев) приросла производственными районами Безымянки – Советским, Кировским, Промышленным. Если город живой – он растет и развивается. Присоединяет к себе новые территории, возникают агломерации. И то, что город живой и экспансивный, может только радовать.
Это с одной стороны. С другой, новые городские пространства стимулируют миграционные процессы. Например, каждый десятый наш покупатель – тольяттинец. В Калуге в наш район переезжают жители из районных центров, которые нашли работу на предприятиях областного центра. Переезжают и люди из других городов. Новые городские районы (а их уже не назовешь районами) растут. В нашей застройке в Самаре и в Калуге уже живет более 100 000 жителей. Для сравнения: в Новокуйбышевске проживает более 100 000 жителей, в Чапаевске чуть больше 70 000 жителей, в Отрадном – около 47 000 жителей.
Естественно, что такие масштабные изменения должны оформ-ляться в том числе и административно. Для того чтобы власти было проще удовлетворять потребности жителей. И тут есть свои особенности. При комплексном освоении работа ведётся с большими земельными участками, которые упаковываются в единое градостроительное решение. И то что люди живя на соседних улицах могут по чисто формальным основаниям жить в разных муниципалитетах – ненормально. Сняв эти основания власти будет проще разобраться с той же транспортной логистикой. Внутригородские и междугородные перевозки просто по-разному организованы. А часть районов формально находится в черте города, другая – в черте прилегающих муниципальных районов. Между тем хорошо организованная транспортная логистика – один из залогов экономического развития, экономической активности. Люди переезжают в города для того, чтобы реализовать себя, заработать, и мы должны создать условия для осуществления такой активности. Город от этого станет только богаче.
— Раз мы затронули тему транспорта. На каком этапе находится проект строительства транспортного центра в Крутых Ключах? В свое время было озвучено, что транспортно-пересадочный узел решено строить на базе нынешней платформы Ягодная, которая находится на территории Крутых Ключей…
— Железнодорожные пути делят наш участок ровно пополам. Под транспортно-пересадочный узел уже выделен большой земельный участок, где будут располагаться железнодорожная станция, конечная пересадочная автобусная станция с перехваточными парковками под легковой транспорт, а также дополнительная инфраструктура в виде магазинов, кафе и т.д. Допустим, человек едет из области, оставляет машину на парковке, пересаживается в скоростной пригородный электропоезд, доезжает до метро «Кировская» и дальше уже по городу или сразу на железнодорожный вокзал.
— Кошелев-проект – это не «дома плюс люди» в них, а, по сути, новый социум. В какой момент вы обнаружили, что строительные технологии превращаются в социальные? Как вы к этому отнеслись?
— Я всегда считал, что поддерживать порядок в районе невозможно без собственной управляющей компании, которая одновременно будет транслировать и то новое качество жизни, которое мы пропагандируем. Мы на собственном примере показали, что с одной из самых низких квартплат в городе можно быть самым чистым районом с цветами, со стриженными газонами, поливальными системами, с собственной уборочной техникой. Понятно, что нет предела совершенству, территория ведь у нас огромная. Но в целом это уже сейчас, что называется, медицинский факт: у нас один из самых чистых районов города Самары.
Но вот чего мы не знали и не подозревали, когда начинали этот проект, – рождение особой атмосферы в этом месте. Жители это почувствовали примерно на втором году жизни. Практически у всех автомобили, но ни у кого и мысли не возникает запарковать машину на газоне. Как только люди стали жить в малоэтажных домах, они стали по-другому общаться. Это произошло автоматически. Допустим, во дворе высотного дома невозможно представить, чтобы в выходные люди выходили на улицу с мангалами, жарили шашлыки, общались. А там все это есть. Коммуникации там между людьми быстрые, все друг друга знают. Выше уровень солидарности. Самое интересное: недавно «Фонд социальных исследований» проводил социальное исследование, заметьте, не нами заказанное, а абсолютно независимое – он анализировал ситуацию во всех комплексных застройках по стране. И в ходе этого исследования обнаружился любопытный факт, что жители Крутых Ключей считают свой район самым безопасным в городе.
Ну и мы относимся к проекту как к родному ребенку. Трепетно. Заботимся о нем. Организуем праздники, закладываем традиции. Каждый год отмечаем День района. И люди, конечно, чувствуют такое отношение.
— Какова роль «Кошелев-банка» в корпорации? Как родилась эта идея?
— Банк – самостоятельное бизнес-направление. Работая с банками, мы, разумеется, видели проблемы на рынке банковских услуг. Первая и самая большая – ненадежность и непрозрачность определенной части банков. Вторая – неудобства, связанные с сервисной составляющей. Поэтому возникло желание открыть свой банк, отчасти чтобы самим избежать этих проблем, но в большей степени чтобы создать хорошую, самостоятельную кредитно-финансовую структуру с высоким уровнем сервиса для наших клиентов. Понятно, что в реальности до идеала бывает дотянуться сложно, но, тем не менее, сегодня у «Кошелев-банка» самый высокий кредитный рейтинг среди региональных банков, развитая сеть дополнительных офисов и разнообразный ассортимент качественных банковских продуктов. Банк входит в ТОП-100 российских банков по эффективности и в ТОП-200 – по активам-нетто.
— Рассматриваете ли вы отели как отдельный бизнес?
— Не просто рассматриваю: мы этот бизнес активно развиваем. Достраиваем в Саранске отель Sheraton. В Ульяновске принимает гостей наш Hilton Garden Inn, став своего рода визитной карточкой города. Мы поставили перед архитекторами задачу – вписать отель в историческую застройку старого Симбирска. Отель расположен на улице Гончарова, это центральная улица города. Многие думают, что мы просто купили и отреставрировали здание дореволюционной постройки. Заполняемость отеля очень приличная, порой трудно поселиться – мест нет.
Кроме того, в отеле проходят самые разнообразные мероприятия регионального и международного уровня. Буквально несколько недель назад на площадке конгресс-центра отеля проходила, например, IV Генеральная ассамблея Всемирной организации электронных правительств городов и местной власти (WeGO). Приехало более 250 экспертов из 50 стран мира, среди которых Великобритания, Испания, Италия, Южная Корея, Китай, Судан, ОАЭ. Участвовали в ассамблее и мэр Сеула Пак Вонсун, и заместитель губернатора Бангкока Ванвилай Промлакано… Такого рода событий, площадкой для которых становится наш отель, достаточно много.
Популярности способствуют, конечно, и месторасположение, и бренд, и плотное сотрудничество с правительством и Корпорацией развития Ульяновской области, ну и, конечно, те общественные пространства, которые мы проектировали, предполагая, что сможем сконцентрировать у себя все эти активности.
— Про бизнес у нас вопросы кончились. Давайте поговорим о семье. У вас трое детей. Как вы их воспитываете? Есть какие-то четкие педагогические принципы, которых придерживаетесь?
— На мой взгляд, единственный принцип воспитания ребенка – собственный пример, то, как я себя веду и как отношусь к жизни.
— А кто для вас в детстве был образцом для примера?
— Николай Иванович Финютин – мой дед, Герой Советского Союза. То, как он относился к жизни, служило примером для меня.
— Хватает ли у вас времени на семью? Какое место она занимает в ваших приоритетах?
— Я не разделяю жизнь на семью и работу. Это все – моя жизнь. Работа – мое любимое занятие, я получаю удовольствие от того, чем занимаюсь. А семья – это я. Неразрывная история, которой не разделить.
— Наступит ли такой день, когда Владимиром Кошелевым все будет построено?
— Надеюсь, не наступит. Я занимаюсь любимым делом и занимаюсь им с удовольствием. И тема эта бесконечна. А если говорить о бизнес-амбициях, наша цель – выйти на отметку ввода в год 5 млн квадратных метров жилья суммарно по всем регионам, где мы работаем.
— Что вы пожелали бы всем, кто читает наш журнал, в День строителя?
— Желаю всем простого человеческого счастья. А оно от профессии не зависит, и от количества денег, от популярности. Счастье – теплые, искренние взаимоотношения в семье и на работе с коллегами. Когда у тебя есть близкие люди, которые тебя чувствуют и понимают, а ты чувствуешь и понимаешь их, и вы вместе потому, что хочется быть друг с другом, оказывать помощь и поддержку.