Пятница, 22.09.2023

Переход к проектному финансированию

10 августа 2018

Сбербанк рассказал ключевым участникам строительного рынка региона о новой модели финансирования долевого строительства

В канун профессионального праздника – Дня строителя – в Самаре прошла встреча представителей Сбербанка с ключевыми застройщиками региона. Главной темой обсуждения стали новые условия работы, предусмотренные поправками к 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Александр ЛЬВОВ

Центром обсуждения банкиров и застройщиков на встрече стали самые актуальные вопросы долевого строительства. Как изменится рынок недвижимости? Как нововведения скажутся на объемах выдаваемой ипотеки и стоимости квадратного метра в новостройках? Как работает механизм счетов эскроу?

Так, согласно вступившим в силу поправкам к федеральному закону 214-ФЗ, в России начат переход на принципиально новые схемы финансирования долевого строительства. Закон вводит два новых механизма банковского контроля средств, внесенных в качестве оплаты строящейся жилплощади. Это банковское сопровождение счета застройщика для контроля целевого использования средств и счета эскроу. В первом случае банк осуществляет контроль всех платежей застройщика по проекту на предмет соответствия статьям затрат и ограничениям, указанным в 214-ФЗ, во втором покупатели квартир в строящихся домах получают гарантию возврата средств, если дом не будет построен в срок.

Банковское сопровождение проекта предполагает, что банк контролирует целевое использование средств застройщиком с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком). В соответствии с законом все застройщики, финансирующие проекты с участием дольщиков (в том числе по разрешениям, выданным до 1 июля) обязаны до 1 сентября 2018 года открыть специальный банковский счет в уполномоченном банке. В то же время по разрешениям, выданным до 1 июля 2018 года, закон предписывает проведение упрощенной процедуры контроля.

Стоит отметить, что банковское сопровождение строительства при минимальных затратах со стороны застройщика может оказаться выгодным и им самим.
Это весьма трудоемкий процесс, требующий привлечения дополнительных специалистов и серьезных временных затрат. С учетом новых норм законодательства и специфики отношения с кредитными организациями зачастую проще и дешевле передать работу с финансовыми потоками предприятия сторонним организациям.

Счет эскроу специальный счет, на котором аккумулируются денежные средства в период строительства. На данный счет покупатель жилья вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей и повышает их доверие к объекту, так как списание денег со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости, а у дольщика сохраняется гарантия возврата средств. Кредит с применением счетов эскроу от Сбербанка предусматривает финансирование до 85% бюджета проекта строительства жилого дома, при этом квартиры продаются по договорам долевого участия. Сбербанк также предусматривает полную или частичную отсрочку по оплате процентов застройщику, использующему счета эскроу, на период строительства.

Стоит отметить, что использование счетов эскроу при покупке жилья на этапе строительства широко распространено в других странах. В России этот инструмент только набирает популярность и становится важной частью механизма минимизации рисков граждан.

Сергей Тютин, заместитель председателя Поволжского банка ПАО Сбербанк:

— Новая модель взаимоотношения банков с застройщиками – важный шаг для российского рынка жилищного строительства. Безусловно, изменения, внесенные в закон, рождают массу вопросов. Переход будет постепенным, и застройщики, и банки должны заранее подготовиться к новым условиям. Наша задача – выстроить отношения между банком и застройщиками максимально эффективно. Семинар, который мы провели совместно с застройщиками, чрезвычайно важен, поскольку только в подобных дискуссиях можно найти совместные ответы на многие возникающие вопросы и оптимальные решения различных проблем.

Николай Бутузов, вице-президент Фонда регионального развития (ФОРРА):

— Буквально недавно мы начали работать со спецсчетами в рамках механизма банковского сопровождения. Конечно, многое приходится делать впервые, система еще до конца не отработана. Но мы все быстро учимся, и я надеюсь, что в скором времени новая модель будет работать как часы. Со счетами эскроу мы пока не взаимодействуем – это будет следующий этап нашего развития в новых условиях. Наша компания много строит, и, разумеется, мы надеемся на стабильное функционирование внедряемой модели.

Юлия Кулагина, финансовый директор ООО «Стройтех», ГК «Версиво»:

— В новой модели (без привлечения средств дольщиков) застройщикам будет крайне сложно. И нам, и банкам, и застройщикам нужно идти навстречу друг другу. Разумеется, мы должны полностью соответствовать всем требованиям кредитно-финансового учреждения. Банк, со своей стороны, должен оказывать застройщикам всяческое содействие и быть оперативным в принятии решений. На самом деле ответственность у добросовестных застройщиков перед дольщиками всегда была колоссальная. И нас это нисколько не пугает. Нужно просто немного времени, чтобы адаптироваться к новым условиям. Разумеется, на рынке останутся сильнейшие. Надеемся, что наша компания будет в их числе.

Обсуждение закрыто.