Передел строительного рынка в регионе неизбежен
С 1 июля все застройщики региона разделены на три категории. Первая – это те, кому в банках одобрили проектное финансирование, и они могут начинать работать по новым правилам. Вторая – те, кто получит заключение минстроя о соответствии критериям, позволяющее завершить объект по старым правилам. И третья категория – те, кто этим критериям не соответствует, но и проектного финансирования не получил. Судьба этой категории пока неясна. Возможно, объекты будут достраиваться по антикризисным схемам, а застройщикам придется уйти с рынка. Однако это не единственный вопрос, который вызывает строительная реформа. О скрытых ее вызовах и угрозах рассуждает эксперт «Первого» – председатель комитета земельно-имущественных отношений Самарского регионального отделения «Опоры России», генеральный директор агентства оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин.
Оксана ФЕДОРОВА
— Проектное финансирование – способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. Предполагалось, что реформа сделает рынок строящегося жилья более цивилизованным, открытым и прозрачным. Но уже сейчас этот тезис не выдерживает испытания практикой. Действительно, застройщик получит деньги, только если построит объект и передаст квартиры дольщикам. Поэтому, с одной стороны, граждане будут застрахованы как от злоупотреблений со стороны застройщика, так и от негативных последствий его банкротства. С другой стороны, очевидно, что застройщикам придется самостоятельно изыскивать денежные средства для строительства. Фактически они будут либо строить объект полностью за свой счет, что потребует значительных вложений, либо привлекать кредиты (целевые займы), но опять же в пределах, установленных законом, так как нельзя финансировать проект полностью за счет кредитных средств. Закон также ужесточает требования к застройщикам, например, к наличию у них собственных средств для строительства, к количеству уже построенных квадратных метров и др.
Таким образом, переход на счета эскроу приведет к неизбежному росту себестоимости и, как следствие, росту цен на объекты недвижимости в новостройках.
Во-первых, подорожание стройматериалов – объективный процесс. Кроме того, надо учитывать, что и рынок стройки, и рынок строительных материалов взаимозависимы. Все в одной лодке, и, образно говоря, если ее начинает раскачивать, тошнит всех. Поэтому эксперты и пророчат региональному строительному рынку серьезную стагнацию, аргументируя это переходом на схему проектного финансирования при продаже жилья в новостройках. Производители материалов пока не уменьшают производственные планы вслед за ужимающимися застройщиками, но, вполне вероятно, сделают это в ближайшее время.
Во-вторых, в результате данной реформы деньги превращаются для застройщика в платный и, подчеркнем, дефицитный ресурс. В итоге стоит ожидать волны банкротств застройщиков. Введение счетов эскроу приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир. Нет никаких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены более удачливыми коллегами. Во-первых, потому что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых, из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье. А это, в свою очередь, означает, что число обманутых дольщиков в перспективе, как минимум, не сократится…
Конкурентный рынок «обмелеет», конкуренции станет меньше. А это очень плохо. Ведь именно повышение конкуренции помогло бы и дальше снижать стоимость кредитов для застройщиков и дольщиков, тем самым не допуская резкого скачка стоимости жилья. Нужно учитывать и момент платежеспособности населения – она падает. Так что я достаточно скептически смотрю на заявленную реформой цель и результат, который мы получим в итоге практического применения нового закона.
И смысла вносить коррективы в закон (то есть «чинить» то, что изначально криво и косо) не вижу.