Пятница, 27.05.2022
Журнал Первый
Космос – наше все →

Как можно инвестировать в недвижимость

27 апреля 2020

В нашей стране покупка недвижимости всегда считалась надежным способом защитить свои накопления от любых бед и потрясений. О том, как минимизировать риски в этой сфере, рассказал Роман Неретин, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Самаре.

Совсем недавно Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, где содержалась информация, что около 40% россиян считают недвижимость лучшим способом сохранения своих сбережений в неспокойные времена. С этим действительно сложно поспорить. Ведь если вы вложили деньги  в квадратные метры, то, по большому счету, вам все равно, какова цена нефти и что происходит с курсами валют. Главное – чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.

Но пусть у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем – от поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительны.

На мой взгляд, более интересная альтернатива – вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны – многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах. Поэтому, создавая наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», сразу предусмотрели, чтобы с осени наш пайщик смог получать постоянные выплаты. Причем для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей.

Недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости оказывается в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда – паи.  В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-11 % годовых. Но опять-таки повторюсь, что это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более что большинство фондов недвижимости – это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Понятно, что если фонд вкладывает в один-два объекта, то риск столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок (например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр). В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги «на черный день».

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи, как продукты питания или лекарства, всегда будут востребованы. Тем более что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.

Обсуждение закрыто.