Независимая экспертиза компании «Агентство оценки «Интеллект» помогает оценить риски инвесторов
Разработанная в Самарской области региональная программа «100 объектов культурного наследия» предполагает, что в ближайшие четыре-пять лет новую жизнь вдохнут как минимум в половину таких зданий. Для нашего города, готовящегося встретить свой 450-летний юбилей, вовлечение памятников в экономический оборот станет ощутимым толчком для привлечения новых туристических потоков, с одной стороны, и дополнительными возможностями развития общественной и деловой инфраструктуры Самары – с другой.
Алена ПАВИЧЕВА, Яна СЕРГЕЕВА (фото)
Восстановление культурного наследия как отрасль в России только начинает формироваться, и инвесторам необходимо понимать структуру рынка. Детальным анализом таких объектов занимаются независимые эксперты, дающие всестороннюю оценку «капиталу старины». Не первое десятилетие – более 20 лет эту работу ведут специалисты «Агентства оценки «Интеллект», которое возглавляет Денис Шевяков. Он же, кстати, руководит Ассоциацией «Поволжское межрегиональное объединение судебных экспертов».
«Мы оцениваем объекты культурного наследия, архитектурные и исторические памятники с точки зрения потенциального интереса для инвесторов, – рассказывает он. – Бизнесмен, который берется за восстановление уникального, но находящегося в запустении строения, хочет знать и срок окупаемости проекта, и стоимость работ».
Специалисты компании на основе всестороннего анализа полученных данных устанавливают фактическую рыночную стоимость объекта недвижимости. Учитывается все: датировка постройки, ее градостроительное и ансамблевое значение, мемориальная ценность (если памятник связан с определенной исторической личностью), комплексный характер (сохранность интерьеров, планировки), авторство. Во внимание принимаются проведенные реставрационные работы, допущенные в их процессе утраты или, наоборот, дополнения. Важны также уникальность строения для своей эпохи, число упоминаний в исторических или энциклопедических работах, близость к гостевым маршрутам и не в последнюю очередь общественный запрос на сохранение объекта. К примеру, снос самарского элеватора удалось остановить только благодаря общественному резонансу, и к его основным характеристикам добавилась новая, подчеркнувшая значимость объекта для горожан и градозащитников.
«Одна из недавних работ – оценка стоимости здания, расположенного во дворе ТЦ «Европа» на ул. Фрунзе, 96, – продолжает Денис Шевяков. – Особенно важно, что приобретателем этого объекта выступало правительство Самарской области, что требовало от нас не просто подготовки обоснованного со всех точек зрения отчета, но и прохождения дополнительных экспертиз. Сейчас там располагается Самарский археологический центр».
Отчет об оценке объекта культурного наследия, кстати, нередко делается для разрешения конфликтных ситуаций. Так, Денис Шевяков приводит в пример рассмотрение споров в суде из-за халатно выполненных реставрационных работ. В таких случаях рассчитать размер причиненного имущественного ущерба помогает независимая судебная экспертиза.
«Основным инвестором в архитектурное наследие остается государство –многие, например, муниципальные учреждения размещаются в исторических объектах, – рассуждает Денис Шевяков. – Однако и это, к сожалению, не гарантирует идеального «ухода» за зданиями, ведь поддерживать такие дома в достойном виде довольно накладно. В мировой и российской практике для обновления и содержания памятников, в которых, например, функционируют городские организации дополнительного образования или департаменты местной администрации, тоже нередко привлекаются инвесторы».
Такие успешные примеры сотрудничества есть. В 2021 году Самарский кукольный театр открыл свои двери в здании-памятнике истории и культуры (ул. Самарская, 95). Его реконструкция выполнена на средства, выделенные АО «Транснефть-Приволга». Другое дело, что заинтересованному в восстановлении памятников бизнесу взамен нужны некие льготы или преференции, например, маленькие ставки по аренде, если инвестор намерен снимать объект и приспосабливать его для какой-то деятельности. В случае, когда строение возвращает к жизни застройщик, муниципалитет может предложить ему участок земли, который тот сможет освоить как девелопер. Просчитывает эту стоимость, риски и гарантии тоже независимый эксперт-оценщик.
«У Самары – колоссальный потенциал вовлечения объектов, хранящих многолетнюю историю, в общественную и экономическую жизнь города. Важно найти компромисс между бизнесом и властью, в котором одна сторона хотела бы вложить свои деньги и грамотно на них заработать, а другая – привлечь эти средства, создав для этого все условия», – отмечает Денис Шевяков.
Инструменты для эффективного сотрудничества тоже созданы. В частности, Самарская область вошла в число восьми регионов, где запущен пилотный федеральный проект, позволяющий инвестору получить заем по льготной ставке на реставрацию объекта культурного наследия. Выполнив работы и соблюдая обязанности по использованию и содержанию памятника, инвестор может рассчитывать на то, чтобы стать правообладателем. Для восстановления были выбраны три объекта: дом Михаила Юрина (ул. Степана Разина, 52), дом Арсения Юрина (ул. Л.Толстого, 83) и дом П.Е.Каткова (пересечение ул. Комсомольской и ул. Водников). Уже найдены инвесторы для каждого из них.
В задачи программы «100 объектов культурного наследия», помимо реставрации строений, входят введение их в хозяйственный оборот, наделение статусом всемирного наследия ЮНЕСКО и в целом популяризация культурного наследия. Разрабатываются меры поддержки собственников памятников архитектуры и инвесторов.
«Каждый объект культурного наследия уникален, и неверная оценка может привести к безвозвратной потере его индивидуальных особенностей, поэтому такие постройки защищаются на государственном уровне, – подчеркивает Денис Шевяков. – Провести глубокий анализ и составить исчерпывающий отчет не так-то просто, ведь для оценки стоимости недвижимости мы проводим комплекс различных экспертиз и исследований. У нас заказывают экспертизу как органы власти, так и компании – всем важно понимать уровень затрат на выполнение работ. Порой охраняемые объекты требуется не просто восстановить, а в точном соответствии даже с технологией изготовления материалов или элементов. А это очень большая ответственность и высокая стоимость.
При восстановлении объектов необходимо не просто сделать ремонт, а соблюсти авторский надзор и историческую достоверность. Подобные проекты окупаются десятилетиями, но и срок экономической жизни у зданий, которые строились полтора столетия назад, продлевается не на один год.
«Суть нашей работы – рассчитать эффективность инвестиционного проекта, а для этого мы должны видеть как техническое состояние памятника, так и план реконструкции, и встречное предложение от органов власти, чтобы знать, на каких условиях объект предоставляется инвестору, – поясняет Денис Шевяков. – Рассматриваем сделку целиком и можем сформулировать: договор аренды на это здание должен быть минимум на столько-то лет, а предоставляемый, например, муниципалитетом участок должен стоить столько-то. Риски инвестора должны быть нивелированы за счет гарантий государства».
ООО «АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ «ИНТЕЛЛЕКТ»
Самара, Галактионовская, 150, 4 этаж Телефон 337-55-18
реклама